El precio de la vivienda en las ciudades (2). La realidad (o al menos una parte)

(La lectura de esta entrada puede verse “enriquecida” si la acompañáis de una previa en que comento algunas teorías conspirativas y algo disparatadas sobre este tema)

Los economistas Edward Glaeser, de la Universidad de Harvard, y Joseph Gyourko, de la escuela de negocios de Wharton, han publicado recientemente un artículo en el Journal of Political Economy (aquí se puede encontrar una versión previa, de Agosto de 2004, en pdf) sobre la dinámica de oferta y precios de viviendas en las ciudades durante fases de crecimiento o declive urbano.

El artículo desarrolla un modelo teórico muy simple pero efectivo, basado en las curvas de oferta-demanda y propone una serie de hipótesis que contrastan mediante modelos estadísticos ajustados a información disponible de ciudades estadounidenses. Los resultados parecen muy robustos y claros y arrojan mucha luz para entender una parte de las causas de la dinámica del crecimiento urbano y de los precios de las viviendas que a veces tanto nos sorprenden. Además, aunque la información empírica procede de EEUU (nos guste o no, sus científicos sociales se preocupan sobre estos temas, disponen de buenos datos empíricos públicos y desarrollan métodos para aportar respuestas) creo que muchas de sus conclusiones son extrapolables a Europa y a España dado que los elementos básicos del modelo son generalizables para cualquer sociedad occidental.

Los autores parten de un hecho corroborado: la población de una ciudad se correlaciona de forma casi perfecta, en el espacio y en el tiempo, con el stock de viviendas. Puede parecer obvio, pero muestra que no se han demostrado razones oscuras y especulativas que expliquen el crecimiento urbano. A partir de aquí, los modelos tradicionales asumen que la elasticidad de la oferta de vivienda es perfectamente elástica: si se incrementa la demanda se construyen rápidamente nuevas viviendas; pero si desaparece la demanda también desaparecen las viviendas. Este segundo punto es claramente criticable y a partir de aquí los autores construyen su modelo y tests experimentales: las viviendas usadas no desaparecen cuando la demanda disminuye, y este hecho modifica totalmente la dinámica económica. Así, se propone una curva de oferta-demanda muy elástica cuando los precios se sitúan por encima del coste de construcción pero totalmente inelástica si el precio es inferior. De este modo, se plantea que sucede en dos escenarios diferentes:

• si se produce un declive urbano por una causa externa, se producirá inicialmente una reducción drástica de precios con un declive mucho más lento de la población.
• si se produce un shock positivo, se crearán rápidamente nuevas viviendas de modo que la población crecerá rápidamente pero los precios lo harán mucho más lentamente.

 Hasta aquí la teoría, que nos muestra claramente una respuesta asimétrica como consecuencia de la naturaleza duradera de los inmuebles. Existen numerosas observaciones cualitativas que siguen este modelo: crecimientos positivos muy rápidos y declives mucho más lentos. Además, este modelo explicaría la relación observada entre declive urbano y pobreza: las ciudades en regresión mantienen población pero disminuye su poder adquisitivo y capacidad de generación de riqueza entrando de este modo en un círculo vicioso. Por esta razón los declives urbanos son persistentes (aunque lentos) y es muy difícil invertir la tendencia.

Los autores utilizan el modelo para desarrollar tests empíricos basados en datos fácilmente accesibles (al menos en EEUU). Entre otras cosas, los autores utilizan el clima como un indicador del atractivo urbano para analizar el efecto de un shock positivo. Puede parecer sorprendente, pero existen evidencias que en las últimas décadas, siendo el resto de factores iguales, las ciudades más cálidas en EEUU han sido más atractivas obteniendo crecimientos urbanos mayores que ciudades equivalentes más frías y lluviosas. Los tests son largos y tediosos, pero claros y robustos, y siempre corroboran las hipótesis del artículo (aquellos con “ganas de guerra estadística“ pueden aventurarse en el artículo).

En resumen, aquí tenemos una teoría bien fundamentada, y coherente con la realidad de nuestras ciudades y mercados, que permite dar una explicación, al menos parcial, a muchas de las cosas que percibimos en nuestro entorno y que a veces nos es difícil explicar. Y, como contrapunto a las teorías conspirativas, los planteamientos basados en el funcionamiento de un realmente mercado libre explican bien los datos empíricos.

Atención a los gestores urbanos: si entramos en recesión vamos a tener problemas graves y duraderos. Si conseguimos que nuestra ciudad incremente su “atractivo”, tendremos crecimientos rápidos y, por tanto, poco controlables (lo que puede ser un problema si alguien quiere controlarlos).

E.L. Glaeser & J. Gyourko. Urban decline and durable housing. Working paper (August 2004). (pdf)

Vía Marginal Revolution.