Hace poco comentábamos diferentes teorías sobre los determinantes del precio de la vivienda en las ciudades, que oscilaban entre las ideas conspirativas y los análisis económicos más rigurosos.
The New York Times ha publicado un artículo (Is your house overvalued?) donde analiza las burbujas inmobiliarias en EEUU. En concreto, utiliza un índice equivalente a la relación price-earnings utilizada en la valoración de empresas cotizadas en bolsa. En el caso inmobilario se emplea la relación precio-renta que estima cuantos años se podría alquilar una vivienda por el precio de compra. En EEUU, este índice ha crecido desmesuradamente en los últimos años, hasta alcanzar valores promedio de 17 y de hasta 25 en California, el área de Boston o Nueva York (con picos de hasta 35 en algunas ciudades). Estos valores son similares a los alcanzados por Microsoft en 2000 (se necesitaban los dividendos de 25 años para recuperar la inversión en compra de acciones de la empresa). También es cierto que Yahoo llegó a alcanzar valores superiores a 1000, aunque, como todos sabemos, este espejismo duró poco. El artículo sugiere que estos valores indican la existencia de burbujas inmobiliarias. ¿Por qué?. Cuando alguien invierte en la compra de una vivienda a pesar de que la racionalidad económica (y The Economist!!) sugieren que es más rentable el alquiler, su estrategia consiste en recuperar la inversión y obtener sustanciosas ganancias gracias a la revalorización esperada por el crecimiento exponencial de precios (entre el 15 y el 20% en EEUU; por cierto muy parecido al español).
Randal O’Toole comenta el artículo de NYT (Housing bubble threatens economy – but what is the cause?) en el blog The Commons: Markets protecting the environment y propone una causa concreta como explicación del fenómeno de la burbuja inmobiliaria. Para este economista defensor de los mecanismos de mercado para la gestión ambiental (y en general para gobernar el funcionamiento de las sociedades) la razón de las burbujas es el “smart growth”. Las regulaciones que tratan de restringir el crecimiento espacial de las ciudades con el fin de conseguir áreas urbanas de elevada densidad, poco dependientes del automóvil y, por tanto, eficientes energéticamente, generan una escasez artificial de recursos (en este caso suelo urbanizable) y provocan crecimientos exponenciales de los precios. Propone diversos ejemplos que muestran una correlación, al menos cualitativa, entre regulaciones urbanísticas y precios. Las Vegas proporciona un ejemplo claro: a pesar de su gran crecimiento demográfico y urbano reciente los precios se mantuvieron más o menos estables hasta que, hace poco tiempo, las regulaciones urbanísticas se endurecieron generándose, al poco tiempo, una escalada de precios.
El mismo autor publicó hace poco un artículo, Smart growth and housing bubbles, donde documenta en más profundidad la misma idea utilizando San José en California como ejemplo de ciudad que apuesta fuertemente por el “smart growth” y en la que se obtienen valores récord de la relación precio-renta. Boston, Denver, Seattle o Vancouver son otros ejemplos de precios muy elevados asociados a estrictas regulaciones. Atlanta, Austin o Las Vegas (al menos hasta hace poco) son ejemplo de todo lo contrario.
Los argumentos de O´Toole parecen muy razonables y concuerdan con los datos empíricos tanto en EEUU como, posiblemente, en España. Aquí, la razón de las restricciones urbanísticas no parecen ser tanto generar un modelo de crecimiento “inteligente” como otras menos confesables (relacionadas con la financiación de los ayuntamientos, auqnue algo de esto existe también en EEUU). Pero, aún asumiendo estas ideas, el “smart growth” mantiene una serie de ventajas según sus defensores, que critican abiertamente el “sprawl” suburbano. Si me permitís una pequeña exageración, se podría decir que para los nuevos urbanistas el “sprawl”, además de insostenible ecológicamente, aliena al individuo que se ve esclavizado en su dependencia del automóvil, aislado socialmente y hasta condenado a la obesidad. Y para muchos urbanistas estan son razones más que suficientes para combatir el “sprawl”, aunque su alternativa genere burbujas inmobiliarias.
En este punto es especialmente relevante el comentario de David Hsu en Complexcities (I’m so bored of the U.S.A., and sprawl, too), que comparto plenamente. Hsu, un poco harto de eslóganes alrededor del “smart growth”, “sprawl” y otros términos, plantea que aunque esté de acuerdo con los problemas del que genera el "sprawl" no puede compartir los métodos que se proponen para combatirlo. A pesar de todos estos problemas, una mayoría de la población decide vivir así, posiblemente por una preferencia por el espacio y la relación con la naturaleza (que aunque imperfectas, se consiguen en mayor medida en los suburbios). En resumen existe una contradicción entre los deseos individuales y lo que obtenemos colectivamente. La imposición desde arriba de un modelo “smart” mediante regulaciones parece generar otros graves problemas: burbujas y “gentrificación” de los centros de las ciudades, imponiendo a la gente una forma de vida que no desea. Podemos volver a las teorías conspiratorias y pensar que la gente no es capaz de elegir lo mejor para ellos (y por tanto los gobiernos deben dirigir sus vidas) o asumir la realidad y permitir que la gente decida libremente (y de paso pueda dedicar su vida a otras cosas que el pago de una hipoteca).
Pero lo peor es que, finalmente y a pesar de todos los intentos reguladores, el “sprawl” acaba imponiéndose. Y para demostrarlo sólo hace falta leer esta entrevista de Paul Kiel con la arquitecta y urbanista Dolores Hayden, profesora de la Universidad de Yale (encontrada a través de Urban Cartography). Hayden ha publicado recientemente A field guide to sprawl, donde documenta gráficamente el crecimiento suburbano en EEUU en las últimas décadas. De la entrevista se desprende que los hechos son incuestionables y el sprawl es un fenómeno que semeja imparable. A partir de aquí Hayden parece apuntarse a las teorías conspiratorias y defiende los intentos reguladores para detener esta tendencia, que considera perjudicial social, económica, cultural y estéticamente (¡!). No parece caer en la cuenta de que estas regulaciones no han conseguido para este fenómeno y su solución es más dosis de la misma medicina. Posiblemente los defensores del “smart growth” conseguirían mayores resultados si, en lugar de los excesos reguladores, fomentasen una desregularización que hiciese que los “sprawlers” percibiesen (en los precios) los costes reales de su modo de vida (infraestructuras, uso de recursos, etc). En lugar de crear un sistema de avrias capas que alterne subsidios e impuestos se podría optar por un modelo mucho más simple donde el ciudadano pueda percibir los costes y beneficios reales de sus acciones.
Puede que todo sea una cuestión de escala. Dolores Hayden utiliza las fotografías aéreas de zonas suburbanas para demostrarnos el imparable deterioro de nuestro entorno, pero, como ya comentamos, cuando se utiliza teledetección para observar la totalidad del territorio de EEUU la magnitud del sprawl es mucho más reducida y el problema se reduce desde el punto de vista ambiental.
