Existe una creencia generalizada en que los mecanismos de mercado, cuando se aplican a la gestión del territorio y especialmente a cuestiones inmobiliarias, conducen a la dispersión de la población (el conocido sprawl). El sprawl trae consigo toda una serie de consecuencias negativas para las sociedades (se diluye el capital social al reducirse las interacciones), economía (menor eficiencia por los mayores costes de desplazamiento) y medio ambiente (se urbaniza una mayor cantidad de espacio per cápita y se incrementa el uso del transporte privado lo que determina un mayor consumo energético). En resumen, un absoluto desastre, al menos según esta visión del problema.
¿Por qué un mercado abierto debería favorecer el sprawl? Básicamente por que los ciudadanos elegirán reducir costes en el precio de su vivienda y además incrementar su espacio vital disponible y la calidad ambiental de su entorno. Por supuesto, vivir en zonas suburbanas tiene toda una serie de costes asociados (desde el transporte hasta el aislamiento), pero, curiosamente, estos problemas no se han fijado suficientemente en el imaginario popular como para hacer variar la idea preconcebida de la relación entre mercados y sprawl.
Además, parece que la investigación sobre la economía de los mercados inmobiliarios no es un tema muy atractivo para los economistas. Basta ver el gran espacio que dedican los medios de comunicación españoles a las burbujas inmobiliarias, pero las escasas, o más bien nulas, referencias que realizan a estudios científicos que analicen las causas de este fenómeno (como mucho, referencias a estadísticas oficiales que permiten conocer la evolución de los precios; interesantes pero que no sustituyen a los análisis económicos).
A contracorriente de esa visión, en mi post sobre alternativas para el gobierno de las ciudades defendía un modelo compacto y diverso de ciudad por su eficiencia, vitalidad, innovación y sostenibilidad. Pero, proponía que, en lugar de tratar de conseguir este tipo de objetivos con un exceso de planificación (creando nuevas regulaciones que se superponen a otras ya pre-existentes), se debería simplificar el sistema de regulaciones permitiendo que los mecasnismos de mercado operasen con la la mayor libertad posible.
Pero, contra el páramo de análisis científicos que vivimos por aquí y que nos permitirían evaluar los efectos de mercados y regulaciones en la densidad urbana, en EEUU si existe un pequeño núcleo de economistas que se preocupan por el tema. Además, EEUU puede ser un buen contraste para la experiencia española dado que se tiende a "acusar" al modelo de nortamericano de inclinarse hacia el laissez-faire del mercado, pero al mismo tiempo se le identifica como un "paraíso" del sprawl. Por tanto, EEUU debería ser el lugar ideal para comprobar si las (escasas) regulaciones favorecen el (intenso) sprawl.
Jonathan Levine, del programa de Planificación Urbana y Regional de la Universidad de Michigan, publicó el año pasado Zoned out: Regulation, Markets, and Choices in Transportation and Metropolitan Land Use (editado por Resources for the Future). Según Levine, el modelo suburbano, de baja densidad, es una consecuencia de las preferencias vitales de los norteamericanos. Obviamente, los sistemas de mercado permiten que los individuos hagan efectivas sus preferencias y por tanto la hipótesis sobre los efectos de los mercados abiertos sería compatible. Pero además según los estudios de Levine, el sector urbanístico es uno de los más intervenidos en la economía americana y estas regulaciones impuestas por gobiernos locales exacerban las preferencias de los ciudadanos al forzar diseños urbanos de baja densidad excluyendo la posibilidad de existencia de zonas de alta densidad en las áreas metropolitanas. De la descripción del libro:
Researchers have responded to urban sprawl, congestion, and pollution by assessing alternatives such as smart growth, new urbanism, and transit-oriented development. Underlying this has been the presumption that, for these options to be given serious consideration as part of policy reform, science has to prove that they will reduce auto use and increase transit, walking, and other physical activity. Zoned Out forcefully argues that the debate about transportation and land-use planning in the United States has been distorted by a myth—the myth that urban sprawl is the result of a free market. According to this myth, low-density, auto-dependent development dominates U.S. metropolitan areas because that is what Americans prefer.
Jonathan Levine confronts the free market myth by pointing out that land development is already one of the most regulated sectors of the U.S. economy. Noting that local governments use their regulatory powers to lower densities, segregate different types of land uses, and mandate large roadways and parking lots, he argues that the design template for urban sprawl is written into the land-use regulations of thousands of municipalities nationwide. These regulations and the skewed thinking that underlies current debate mean that policy innovation, market forces, and the compact-development alternatives they might produce are often "zoned out" of metropolitan areas.
En una línea similar, un reciente artículo sobre el economista Edward Glaeser de la Universidad de Harvard en The New York Times Magazine, Home economics hace una extensa revisión de sus ideas y trabajo científico [posts previos sobre Glaeser]. El artículo revisa innumerables temas, pero presta especial atención a los estudios de Glaeser en los que trata de comprender las causas de la burbuja inmobiliaria que viven muchas ciudades americanas (en su web pueden consultarse varios artículos sobre este tema). Contra la percepción habitual de escasez de suelo urbanizable, Glaeser, utilizando rigurosos y complejos análisis estadísticos (especialmente de las aglomeraciones urbanas en la zona de Boston, que ha experimentado un espectacular crecimiento de precios en las dos últimas décadas), demuestra que la principal causa de los incrementos de precios se encuentran en la zonificación de usos a la que obligan las regulaciones gubernamentales.
Unlike that of most other housing economists, Glaeser's recent work on real estate addresses the issues of supply rather than of demand. He is far more interested in the forces shaping land development and residential building in the United States than in the forces shaping buyers' motivations and actions. He views supply as crucial to appreciating what has happened to the U.S. real-estate market over the past 30 years. ... Glaeser and several colleagues considered two explanations. First, the possibility that builders in the metro area were running out of land and that home prices reflected that scarcity. ...
Almost as a rule, Glaeser is skeptical of the lack-of-land argument. He has previously noted (with a collaborator, Matthew Kahn) that 95 percent of the United States remains undeveloped and that if every American were given a house on a quarter acre, so that every family of four had a full acre, that distribution would not use up half the land in Texas...
So, after sorting through a mountain of data, Glaeser decided that the housing crisis was man-made. The region's zoning regulations — which were enacted by locales in the first half of the 20th century to separate residential land from commercial and industrial land and which generally promoted the orderly growth of suburbs — had become so various and complex in the second half of the 20th century that they were limiting growth. Land-use rules of the 1920's were meant to assure homeowners that their neighbors wouldn't raise hogs in their backyards, throw up a shack on a sliver of land nearby or build a factory next door, but the zoning rules of the 1970's and 1980's were different in nature and effect. Regulations in Glaeser's new hometown of Weston, for instance, made extremely large lot sizes mandatory in some neighborhoods and placed high environmental hurdles (some reasonable, others not, in Glaeser's view) in front of developers. Other towns passed ordinances governing sidewalks, street widths, the shape of lots, septic lines and so on — all with the result, in Glaeser's analysis, of curtailing the supply of housing. The same phenomenon, he says, has inflated prices in metro areas all along the East and West Coasts.
En resumen, en uno de los países con mayor libertad de mercado, el desarrollo urbano está fuertemente intervenido creando una escasez artificial de suelo que, retroalimentando positivamente las preferencias de los ciudadanos, genera ciudades extensas de baja densidad que generan importantes externalidades negativas sociales, económicas y ambientales. Una buena lección para los políticos locales españoles empeñados en planificar y controlar estrictamente (que sarcasmo) el desarrollo urbano para evitar precisamente esos problemas.
