Las autoridades municipales tienen una tendencia a sobre-regular los usos de los espacios urbanos de propiedad privada, de modo que aquel propietario que desee darle algún tipo de uso (normalmente edificar) debe ceder la propiedad o el uso de parte de su propiedad para uso público. Sin entrar en l hecho de que los mecanismos de este tipo son un incentivo peligroso que pueden desembocar en corrupción, incluso su uso bienintencionado puede tener también efectos secundarios indeseados.
Privately Owned Public Space es un proyecto del ayuntamiento de Nueva York (vía The Cooperation Blog) que ha creado una base de datos (que a su vez ha dado lugar a un libro) con información detallada (increíblemente detallada para los estándares europeos) de todos y cada uno de los espacios públicos creados bajo un programa de “incentivos por zonificación”.
The Department of City Planning, the Municipal Art Society and Harvard professor Jerold S. Kayden joined forces several years ago to develop an electronic database with detailed information about every one of the public spaces created as a result of the city’s incentive zoning program. The database findings led to the publication of "Privately Owned Public Space: The New York City Experience".
Bajo la denominación de “incentive zoning” se esconde en realidad un programa que obliga/facilita a los propietarios incrementar la edificabilidad de sus parcelas a cambio de la cesión para usos públicos de las zonas colindantes con los edificios: The 1961 Zoning Resolution inaugurated the incentive zoning program in New York City. The program encouraged private developers to provide spaces for the public within or outside their buildings by allowing them greater density in certain high-density districts. Since its inception, the program has produced more than 3.5 million square feet of public space in exchange for additional building area or other considerations such as relief from certain height and setback restrictions. Lo más relevante son los resultados de la experiencia (tal como los reconoce la propia autoridad pública). En conjunto se han generado grandes extensiones de espacio de uso público, pero en buena medida son zonas de “baja calidad” (poco útiles para el uso público). Parece que la motivación de la base de datos es favorecer el control público de estos recursos y con ello provocar el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por los propietarios que se adhieren al programa de zonificación: The results of the program have been mixed. An impressive amount of public space has been created in parts of the city with little access to public parks, but much of it is not of high quality. Some spaces have proved to be valuable public resources, but others are inaccessible or devoid of the kinds of amenities that attract public use. Approximately 16 percent of the spaces are actively used as regional destinations or neighborhood gathering spaces, 21 percent are usable as brief resting places, 18 percent are circulation-related, four percent are being renovated or constructed, and 41 percent are of marginal utility. In response to the perceived failure of many of these spaces and to community opposition, the types of spaces permitted and their locations have been curtailed in recent years. And now, with this book and the comprehensive information available in the database, owners will be better aware of their obligations and the city will be better able to pursue enforcement where obligations are not being met. Only with increasing public awareness, further refinement of design standards, and diligent regulatory review and enforcement can New Yorkers be assured of high-quality privately owned public spaces. Por supuesto, no se dice nada (al menos en la web) de los efectos secundarios (muy probables) en el precio de viviendas y oficinas y en la dinámica urbana al crear “islas de baja calidad” que reducen la conectividad del tejido urbano. Es fácil para la administración pública defender los intereses generales (en este caso los espacios públicos) interviniendo sobre las propiedades de los ciudadanos y sin incurrir en ningún coste (ni económico ni, tristemente, político). Una alternativa mucho menos intervencionista y más creíble por el compromiso que significaría por parte de las autoridades públicas sería comprar los terrenos que se consideren de interés, a precios de mercado, y utilizarlos en usos públicos además de utilizar en estos usos los terrenos de propiedad pública ya existentes. El resultado podría ser similar en términos de superficie disponible, pero se eliminarían los efectos secundarios de las medidas de regulción y zonificación. Por supuesto en esta alternativa queda aparentemente pendiente de solución la financiación de actuaciones públicas de compra de suelo. Entiendo que no es realmente así: si la superficie final construida es similar, los ingresos por impuestos también lo deberían ser. Si además los espacios públicos son de meayor calidad, también serán mayores los retornos consecuencia de la mayor actividad. En cualquier caso si existe un sobrecoste, el debate real es sobre quién debe pagar por los espacios de uso público: ¿todos los usuarios o sólo unos pocos por ser propietarios?. Puede que con esta alternativa se redujesen los espacios públicos, pero esta decisión o debe considerarse negativa por si misma; puede que ahora existan demasiados (sobre todo teniendo en cuenta su calidad) como consecuencia de que son aparentemente gratuitos. Por supuesto, alternativas de este tipo tienen un “efecto negativo” claro: eliminan bastantes posibilidades de usos perversos de las regulaciones y por tanto deberían reducir la corrupción. A pesar de todo, hay que sacarse el sombrero ante iniciativas como la del ayuntamiento de Nueva York. Alguien pensará que utilizamos estos ejemplos por esnobismo, pero la realidad es que podemos acceder libremente a esta información de ciudades estadounidenses pero no de nuestro propio barrio en cualqueir ciudad española. Por aquí preferimos seguir debatiendo sobre quién es más corrupto sin querer solucionar (ni siquiera identificar) las causas.
